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      在宣布成為中國(guó)最開放的自由貿(mào)易區(qū)一周后，海南又一記重拳砸向了房地產(chǎn)。

這次，海南真的要跟房地產(chǎn)說(shuō)再見(jiàn)了，以前海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠炒房，現(xiàn)在老路明顯已經(jīng)走不下去了。最關(guān)鍵的是，海南有望成為全國(guó)第二個(gè)重點(diǎn)打造的“理想國(guó)”，和雄安一樣，都是在宣布大力發(fā)展之前卡死房地產(chǎn)。

不一樣的是，雄安是很多人沒(méi)來(lái)得及上車房地產(chǎn)就被封死，而海南這幾年已經(jīng)有很多人上車了，他們會(huì)被套的更深。

01

在宣布成為中國(guó)最開放的自由貿(mào)易區(qū)一周后，海南又一記重拳砸向了房地產(chǎn)。

這次，海南真的要跟房地產(chǎn)說(shuō)再見(jiàn)了，以前海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠炒房，現(xiàn)在老路明顯已經(jīng)走不下去了。最關(guān)鍵的是，海南有望成為全國(guó)第二個(gè)重點(diǎn)打造的“理想國(guó)”，和雄安一樣，都是在宣布大力發(fā)展之前卡死房地產(chǎn)。

不一樣的是，雄安是很多人沒(méi)來(lái)得及上車房地產(chǎn)就被封死，而海南這幾年已經(jīng)有很多人上車了，他們會(huì)被套的更深。

01

昨天晚間，海南省政府發(fā)布嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)，關(guān)鍵信息如下：

1. 海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加。

2. 建設(shè)用地供應(yīng)向建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港亟需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、民生需求等傾斜。

3. 鼓勵(lì)和指導(dǎo)已出讓尚未開發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。

4  五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

5. 海口、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

6. 上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

7. 非本省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。

8. 非本省戶籍居民家庭在我省購(gòu)買住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。

9. 居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織在我省購(gòu)買的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

以上九條，前三條是限制土地，中間兩條是限制區(qū)域，后面四條是抬高購(gòu)房門檻，所以，這次限購(gòu)升級(jí)是全方位的。

如果上述政策被嚴(yán)格執(zhí)行，去海南炒房基本上沒(méi)有什么機(jī)會(huì)了。

海南的調(diào)控政策升級(jí)，首付70%，影響倒是不大，因?yàn)橥獾厝巳ズＤ腺I房，本來(lái)貸款的也不多，但社保要求5年就要命了，你有錢也買不了了。

所以，影響最大的還是那些炒房客，在嚴(yán)格限購(gòu)政策下，找到接盤俠將越來(lái)越難。

02

從以前的炒房大省，到現(xiàn)在嚴(yán)格限購(gòu)，海南為什么轉(zhuǎn)變的如此之快？

這一方面和海南將成為中國(guó)最開放的自由貿(mào)易區(qū)有關(guān)，還和海南房?jī)r(jià)一直被爆炒有關(guān)。

海南炒房由來(lái)已久。1992年，中央正在加快住房制度改革步伐，寬松的開發(fā)環(huán)境讓房地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)迅速崛起并熱得發(fā)燙，海南，低廉的地價(jià)與舒適的環(huán)境，讓大量房地產(chǎn)投機(jī)客紛紛涌入。

據(jù)有關(guān)資料顯示，不到700萬(wàn)人口的海南，兩年內(nèi)出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，僅三十余萬(wàn)人的?？诘貐^(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)到800萬(wàn)平方米。

當(dāng)時(shí)，很多炒地者開始了擊鼓傳花的游戲，大量尚未興建仍是圖紙的樓盤便幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，搖身一變成為天價(jià)地產(chǎn)。

按照海南民謠所唱，“大老板建大樓，小老板蓋小樓，沒(méi)錢的炒樓花。”在投機(jī)者們的驅(qū)動(dòng)下，海南平均房?jī)r(jià)從1991年的每平方米1400元漲到了1993年的7500元。

從宏觀數(shù)據(jù)上來(lái)看，1992年的房地產(chǎn)業(yè)增加值為20.57億元，比1991年的2.48億元足足翻了8倍有余。

2010年，海南宣布要打造國(guó)際旅游島，沒(méi)想到房?jī)r(jià)幾個(gè)月就翻了三四倍。

后來(lái)的2011到2015年，海南房?jī)r(jià)跌的非常慘，可以說(shuō)是腰斬。2016年回暖，很多房子到現(xiàn)在都還沒(méi)有回到2010年的價(jià)格，比如有名的鳳凰島，最高炒到8萬(wàn)，現(xiàn)在也就五六萬(wàn)。

以下是海南近十年的房地產(chǎn)發(fā)展情況：

上圖是海南近十年房地產(chǎn)投資額，從2007年的104.38億上漲至2016年的1317.73億，上漲超過(guò)10倍。

以上是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的海南近十年商品房銷售價(jià)格，從2007年的4161元/平米上漲到2016年的9878元/平米。

其實(shí)，實(shí)際房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)，在海南的一些熱點(diǎn)城市，價(jià)格已經(jīng)接近一二線城市。

以上是海南近十年住宅商品房銷售面積，從2007年的299萬(wàn)平方米，上漲至2016年的1417萬(wàn)平方米。

反觀海南的外貿(mào)情況，作為開放性城市，近十年海南的外貿(mào)發(fā)展滯后，從2007年至2014年緩慢增長(zhǎng)，之后還出現(xiàn)了下降。

03

近年來(lái)，為了遏制房?jī)r(jià)，全國(guó)各地都啟動(dòng)了房地產(chǎn)限購(gòu)，但海南的商品房成交額增長(zhǎng)呈加速之勢(shì)，如2017年商品成交額就同比上漲82%，其中不少是外地的炒房資金。

海南近幾年也出臺(tái)了很多限購(gòu)措施，其中有一個(gè)顯著特點(diǎn)就是主要都針對(duì)外地人，原因就在于外地人已經(jīng)成為了海南購(gòu)房的主力。

2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)（海南）消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，海南購(gòu)房者中71%來(lái)自島外，其中大部分為中長(zhǎng)期用戶，每年使用物業(yè)時(shí)間超過(guò)15天的占絕大多數(shù)。其中70%以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)，空置率現(xiàn)象凸顯。

同時(shí)，鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購(gòu)房成交中，島外購(gòu)房占比高達(dá)88%。其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者最多。東三省合計(jì)占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來(lái)自河南、山東、山西、四川的購(gòu)房者。

而大部分島外購(gòu)房者以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的在海南買房，屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來(lái)暫住，春天“飛”走。

按三亞市旅游局的統(tǒng)計(jì)，2015年在三亞市購(gòu)房養(yǎng)老的“候鳥老人”已達(dá)到了50萬(wàn)之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬(wàn)人。

分析人士認(rèn)為，此次海南發(fā)布的限購(gòu)政策，條件異?？量蹋@意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無(wú)法進(jìn)入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數(shù)千億炒房資金面臨著被“關(guān)門打狗”的尷尬局面。

昨天晚間，海南省政府發(fā)布嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)，關(guān)鍵信息如下：

1. 海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加。

2. 建設(shè)用地供應(yīng)向建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)和中國(guó)特色自由貿(mào)易港亟需的基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、民生需求等傾斜。

3. 鼓勵(lì)和指導(dǎo)已出讓尚未開發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。

4  五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

5. ?？凇⑷齺?、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

6. 上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在我省累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

7. 非本省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。

8. 非本省戶籍居民家庭在我省購(gòu)買住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。

9. 居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織在我省購(gòu)買的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

以上九條，前三條是限制土地，中間兩條是限制區(qū)域，后面四條是抬高購(gòu)房門檻，所以，這次限購(gòu)升級(jí)是全方位的。

如果上述政策被嚴(yán)格執(zhí)行，去海南炒房基本上沒(méi)有什么機(jī)會(huì)了。

海南的調(diào)控政策升級(jí)，首付70%，影響倒是不大，因?yàn)橥獾厝巳ズＤ腺I房，本來(lái)貸款的也不多，但社保要求5年就要命了，你有錢也買不了了。

所以，影響最大的還是那些炒房客，在嚴(yán)格限購(gòu)政策下，找到接盤俠將越來(lái)越難。

02

從以前的炒房大省，到現(xiàn)在嚴(yán)格限購(gòu)，海南為什么轉(zhuǎn)變的如此之快？

這一方面和海南將成為中國(guó)最開放的自由貿(mào)易區(qū)有關(guān)，還和海南房?jī)r(jià)一直被爆炒有關(guān)。

海南炒房由來(lái)已久。1992年，中央正在加快住房制度改革步伐，寬松的開發(fā)環(huán)境讓房地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)迅速崛起并熱得發(fā)燙，海南，低廉的地價(jià)與舒適的環(huán)境，讓大量房地產(chǎn)投機(jī)客紛紛涌入。

據(jù)有關(guān)資料顯示，不到700萬(wàn)人口的海南，兩年內(nèi)出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，僅三十余萬(wàn)人的?？诘貐^(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)面積就達(dá)到800萬(wàn)平方米。

當(dāng)時(shí)，很多炒地者開始了擊鼓傳花的游戲，大量尚未興建仍是圖紙的樓盤便幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，搖身一變成為天價(jià)地產(chǎn)。

按照海南民謠所唱，“大老板建大樓，小老板蓋小樓，沒(méi)錢的炒樓花?！痹谕稒C(jī)者們的驅(qū)動(dòng)下，海南平均房?jī)r(jià)從1991年的每平方米1400元漲到了1993年的7500元。

從宏觀數(shù)據(jù)上來(lái)看，1992年的房地產(chǎn)業(yè)增加值為20.57億元，比1991年的2.48億元足足翻了8倍有余。

2010年，海南宣布要打造國(guó)際旅游島，沒(méi)想到房?jī)r(jià)幾個(gè)月就翻了三四倍。

后來(lái)的2011到2015年，海南房?jī)r(jià)跌的非常慘，可以說(shuō)是腰斬。2016年回暖，很多房子到現(xiàn)在都還沒(méi)有回到2010年的價(jià)格，比如有名的鳳凰島，最高炒到8萬(wàn)，現(xiàn)在也就五六萬(wàn)。

以下是海南近十年的房地產(chǎn)發(fā)展情況：


上圖是海南近十年房地產(chǎn)投資額，從2007年的104.38億上漲至2016年的1317.73億，上漲超過(guò)10倍。


以上是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的海南近十年商品房銷售價(jià)格，從2007年的4161元/平米上漲到2016年的9878元/平米。


其實(shí)，實(shí)際房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)，在海南的一些熱點(diǎn)城市，價(jià)格已經(jīng)接近一二線城市。



以上是海南近十年住宅商品房銷售面積，從2007年的299萬(wàn)平方米，上漲至2016年的1417萬(wàn)平方米。



反觀海南的外貿(mào)情況，作為開放性城市，近十年海南的外貿(mào)發(fā)展滯后，從2007年至2014年緩慢增長(zhǎng)，之后還出現(xiàn)了下降。


03


近年來(lái)，為了遏制房?jī)r(jià)，全國(guó)各地都啟動(dòng)了房地產(chǎn)限購(gòu)，但海南的商品房成交額增長(zhǎng)呈加速之勢(shì)，如2017年商品成交額就同比上漲82%，其中不少是外地的炒房資金。


海南近幾年也出臺(tái)了很多限購(gòu)措施，其中有一個(gè)顯著特點(diǎn)就是主要都針對(duì)外地人，原因就在于外地人已經(jīng)成為了海南購(gòu)房的主力。 


2011年中國(guó)旅游地產(chǎn)（海南）消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，海南購(gòu)房者中71%來(lái)自島外，其中大部分為中長(zhǎng)期用戶，每年使用物業(yè)時(shí)間超過(guò)15天的占絕大多數(shù)。其中70%以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè)，空置率現(xiàn)象凸顯。


同時(shí)，鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購(gòu)房成交中，島外購(gòu)房占比高達(dá)88%。其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者最多。東三省合計(jì)占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來(lái)自河南、山東、山西、四川的購(gòu)房者。


而大部分島外購(gòu)房者以旅游、度假、養(yǎng)老等為目的在海南買房，屬于“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來(lái)暫住，春天“飛”走。


按三亞市旅游局的統(tǒng)計(jì)，2015年在三亞市購(gòu)房養(yǎng)老的“候鳥老人”已達(dá)到了50萬(wàn)之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬(wàn)人。


分析人士認(rèn)為，此次海南發(fā)布的限購(gòu)政策，條件異?？量?，這意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無(wú)法進(jìn)入海南樓市，前幾年流入海南樓市的數(shù)千億炒房資金面臨著被“關(guān)門打狗”的尷尬局面。